Investir est un mot qui peut faire peur aux particuliers souhaitant obtenir des revenus supplémentaires. Pourtant, il suffit de bien choisir le type d’investissement en fonction de quelques critères essentiels. L’immobilier reste le domaine le plus prisé en matière d’investissement. Par exemple, la SCPI connaît un énorme succès grâce à sa facilité de gestion, à sa fiabilité et à ses rendements attractifs. Découvrez dans cet article ce qu’il y a à savoir sur cette branche de l’investissement immobilier.
SCPI : définition, types et mode de fonctionnement
Avant toute chose, il est important de vous expliquer le principe, les types et le mode de fonctionnement de la SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Pour être certain d’obtenir le meilleur rendement et donc choisir la meilleure SCPI, vous devez d’abord connaître le principe de cet investissement immobilier. La SCPI ou société civile de placement immobilier est un placement financier reposant sur un bien immobilier locatif. Également appelée « pierre papier », elle vous permet d’investir dans un parc immobilier composé de divers actifs et d’en devenir propriétaire.
En effet, en investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire d’actifs tertiaires tels que des commerces et des immeubles de bureau. Il existe également des actifs acycliques touchant les locaux dont les activités dépendent de critères autres que la croissance économique (démographie, santé…). Sont regroupés dans cette catégorie les établissements hôteliers, scolaires et hospitaliers. Tous les mois ou tous les trimestres, vous recevrez un loyer net des frais d’assurance, de gestion et de taxes foncières à hauteur de votre investissement initial.
Les trois types de SCPI
Les SCPI diffèrent selon le type de parc immobilier dans lequel les souscripteurs investissent. On distingue trois catégories : la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value et la SCPI fiscale.
La SCPI de rendement
Ce type de société investit dans l’immobilier professionnel. Les biens en question sont des bureaux, des entrepôts, des commerces, etc. Ils peuvent également concerner les logements pour étudiants ainsi que les résidences sociales telles que les EHPAD. Si vous investissez dans une SCPI de rendement, vous percevrez une rémunération trimestrielle.
La SCPI de plus-value
Également appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation, elle constitue l’investissement qu’il vous faut si vous souhaitez optimiser votre capitalisation et votre fiscalité. Les revenus ne sont pas distribués, mais plutôt destinés à créer des plus-values à terme. Les biens concernés sont souvent des logements, des bureaux à rénover, ainsi que des biens loués qui sont soumis aux lois de 1948 et de 1989. Ce type de SCPI est assez rare, bien que son taux de rendement soit élevé.
La SCPI fiscale
Avec cette solution, vous pouvez investir soit dans du neuf soit dans un bien immobilier réhabilité. Ainsi, vous pourrez bénéficier des réductions d’impôts accordées par la loi Malraux ou la loi Pinel. La différence entre ces deux lois est que la première vise à rénover les biens anciens, tandis que la deuxième facilite l’achat de biens neufs. D’ailleurs, quatre principaux types de SCPI fiscales en découlent : la SCPI Pinel, la SCPI Denormandie, la SCPI Malraux et la SCPI de déficit foncier. Les investisseurs ne sont pas nombreux à miser sur une SCPI fiscale, car son taux de rendement est très faible.
Comment fonctionne une SCPI ?
La SCPI consiste à collecter des fonds en vue d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Les épargnants sont libérés des obligations liées à l’investissement immobilier locatif. Cela concerne les dommages des biens, les différends avec les locataires, les vacances locatives… Des sociétés de gestion s’en occupent à leur place. En revanche, la SCPI reverse des parts sociales aux investisseurs, en contrepartie de leurs apports.
Le principe d’une SCPI est simple : plus les investisseurs sont nombreux, plus le parc immobilier s’agrandit et le risque de dissolution est minime. Il est possible de vendre ou d’acheter les parts, que la SCPI soit à capital fixe ou variable. Dans le premier cas, la revente et l’achat des parts ne peuvent pas se réaliser sur le marché secondaire. Quant au second, ils peuvent se faire à tout moment.
Le fonctionnement d’une SCPI se déroule en plusieurs étapes. D’abord, les fonds sont collectés sous forme de capitaux auprès d’épargnants particuliers. Ensuite, la SCPI choisit un parc immobilier selon la stratégie patrimoniale qui lui est propre. Une fois le ou les biens acquis, elle recherche les locataires. Enfin, elle distribue les retours sur investissement de chaque investisseur selon le nombre de parts sociales.
Qu’en est-il de la fiscalité des SCPI ?
La fiscalité d’une SCPI dépend de la nature du parc immobilier. Les parts de SCPI des investisseurs sont assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière. La SCPI de plus-value est soumise au régime fiscal des plus-values immobilières. Le rendement (c’est-à-dire le fruit des investissements réalisés au fil du temps) est soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu. Les épargnants sont également redevables d’un montant d’impôt sur le revenu à hauteur du nombre de leur part.
Les SCPI de rendement peuvent investir aussi bien en zone euro qu’à l’international. L’investissement immobilier en zone euro est d’ailleurs la grande tendance du moment. Si vous investissez à l’étranger, la SCPI s’acquittera pour vous de l’impôt de chaque pays où elle détient des actifs. Par ailleurs, vous ne serez soumis à aucun prélèvement social sur les loyers nets qui vous seront versés.
Est-il possible de devenir multi-propriétaire immobilier grâce à la SCPI ?
La réponse est oui. Les experts recommandent même aux investisseurs de détenir au moins trois SCPI pour diversifier leur portefeuille et obtenir un maximum de revenus. Un portefeuille multi-SCPI permet, en effet, de bénéficier d’une forte mutualisation de votre patrimoine. Les SCPI de rendement les plus performantes ont un taux de rendement annuel de 4,5 % à 6 %.
Comme les travaux de réparation, les frais liés à l’amélioration des biens et la gestion des locataires vous sont épargnés, vous percevrez des loyers nets. Vous pouvez commencer par investir quelques milliers d’euros dans une SCPI. Ensuite, vous pouvez diversifier votre patrimoine immobilier en consultant des plateformes SCPI spécialisées. Des consultants vous proposeront un vaste panel de SCPI dans lesquelles vous pourrez investir. Vous avez aussi la possibilité de suivre une formation pendant 4 ou 5 ans si vous souhaitez devenir multipropriétaire de SCPI.
Les critères et indicateurs pour bien choisir sa SCPI
Vous avez vu désormais le principe, le mode de fonctionnement, la fiscalité et les avantages de la SCPI. En 2018, les SCPI en France étaient au nombre de 175. En 2021, elles étaient plus de 200. Selon le Rock-n-Data, les SCPI françaises ont investi plus de 1,6 milliard d’euros entre juillet et septembre de la même année. Si, vous aussi, vous souhaitez investir dans une ou des SCPI, voici 10 critères et indicateurs à prendre en compte lors de votre choix.
Le type de bien immobilier
Si vous optez pour une SCPI de rendement, les immobiliers composants les actifs sont principalement d’entreprise. Sachez qu’ils offrent un meilleur taux de rendement que les biens d’habitation. Plus les biens acquis par la SCPI sont rentables, plus vos revenus sont importants.
La localisation des biens
N’hésitez pas à miser sur une SCPI investissant dans les plus grandes agglomérations comme la région parisienne. En effet, la mise en location y est rapide et les bureaux sont proposés à des tarifs intéressants grâce à la forte demande.
L’ancienneté
Une SCPI ancienne a généralement un taux de rendement plus élevé.
La gestion
Il est important de choisir une société de gestion fiable et expérimentée. Fiez-vous aux entreprises présentant une politique d’investissement claire et réaliste.
La provision pour travaux
Comme son nom l’indique, cette somme permet de financer les travaux de réparation et de modernisation des biens. Elle est quasiment nulle pour les SCPI investissant essentiellement dans le neuf. En revanche, si vous misez sur un bien réhabilité, gardez votre provision élevée pour aider le gérant à faire face à ses obligations.
Le taux de rendement
Le taux de rendement est le montant versé aux investisseurs qui est ramené à la valeur de leur part. Vous devez redoubler de vigilance, car un taux de rendement élevé ne garantit pas la qualité du patrimoine. Si le prix de votre part baisse et que vos revenus sont au moins égaux à la moyenne du marché, vous êtes encore dans le vert.
La capitalisation
La capitalisation d’une SCPI correspond à sa taille ou à sa valeur sur le marché. Plus une SCPI est de taille conséquente, plus son portefeuille est diversifié. Cette situation représente l’avantage de réduire la défaillance d’un locataire. Toutefois, investir dans de petites ou récentes SCPI peut aussi réserver de bonnes surprises.
La qualité des locataires
L’idéal est que les locataires soient dans différents secteurs d’activité pour éviter qu’ils ne soient défaillants en même temps en cas de crise par exemple.
Le taux d’occupation financière
Ce taux résulte du rapport entre le montant des loyers facturés et celui que la SCPI devrait encaisser si tous les biens constituant le patrimoine étaient loués. Selon Sophie Sosamrith, Directrice générale d’Altarea Solutions & Services, il doit être de 90 % au moins. Cet indicateur permet en effet de connaître l’importance des biens immobiliers loués et ceux qui ne le sont pas.
Le RAN ou Report à nouveau
Le RAN correspond aux plus-values et revenus n’ayant pas été distribués immédiatement. Un RAN élevé garantit la régularité des futurs rendements.
En prenant en compte ces différents critères, vous serez en mesure de définir le type de SCPI présentant les meilleurs atouts pour votre investissement immobilier.
